CBS sobre aluguel de imóveis terá alíquota de 3% em 2027

A contagem regressiva para a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) já começou. A partir de 1º de janeiro de 2027, locadores pessoas físicas que ultrapassarem o teto de três imóveis ou de R$ 240 mil em receita anual com vendas e aluguéis passarão a recolher o novo tributo criado pela Reforma Tributária (Lei Complementar 214/25). Até o fim de 2026 permanece vigente apenas o Imposto de Renda, mas, com a extinção de PIS e Cofins, a CBS assumirá o protagonismo no segmento imobiliário, exigindo planejamento de proprietários e administradoras.

Segundo a regra atualizada, a locação residencial contará com redutor social de R$ 600, reduzindo a base de cálculo antes da aplicação da alíquota, hoje projetada em 3% para a CBS. Entre 2027 e 2033, a alíquota crescerá de forma escalonada até atingir, somada ao futuro Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), cerca de 8,7%, mantendo a promessa oficial de neutralidade na carga tributária.

Quem será enquadrado como locador profissional

De acordo com o artigo 253 da LC 214/25, o contribuinte enquadrado na CBS será a pessoa física que:

• Possuir mais de três imóveis destinados à locação, ou
• Obter receita anual superior a R$ 240 mil com locação e/ou venda de imóveis.

Abaixo desses limites, permanecem válidas as regras atuais do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) e do carnê-leão mensal. Já os contribuintes enquadrados como “locadores profissionais” recolherão a CBS e, futuramente, também o IBS, em regime não cumulativo.

Alíquota inicial estimada em 3%

O dispositivo legal determina que a alíquota da CBS incidente sobre locação corresponda a 30% da alíquota geral do tributo. Como a equipe econômica trabalha com projeção de 9% para a CBS cheia, o percentual aplicado aos aluguéis inicia em torno de 3%. Conforme o cronograma da reforma, a CBS incidirá sozinha de 2027 a 2032, período em que a taxa pode avançar lentamente. A partir de 2033, quando o IBS estiver totalmente implementado, a carga conjunta deverá atingir 8,7%.

É importante ressaltar que esses percentuais ainda dependem de calibração por meio de testes previstos pela Receita Federal e pelo Ministério da Fazenda. O objetivo declarado é evitar aumento real de impostos, alinhando o montante arrecadado ao que hoje se obtém com PIS e Cofins.

Redutor social de R$ 600 por contrato

Visando atenuar o impacto sobre a moradia popular, a legislação criou um redutor fixo de R$ 600 para contratos residenciais. Funciona assim: um aluguel mensal de R$ 2.600 terá base tributável de R$ 2.000. Sobre esse valor será aplicada a alíquota da CBS (3% estimados para 2027), gerando imposto de R$ 60. O mecanismo busca equilibrar a cobrança em faixas de renda mais sensíveis.

Tributação não cumulativa gera créditos dedutíveis

Outra novidade relevante é a não cumulatividade. Despesas indispensáveis à locação — manutenção predial, corretagem, taxas condominiais pagas pelo locador e serviços essenciais — poderão gerar créditos a serem abatidos da CBS devida. O detalhamento dessas despesas, no entanto, depende da edição do Regulamento da CBS pela Receita Federal, prometido para o segundo semestre de 2026. A metodologia seguirá parâmetros parecidos com o creditamento do atual PIS/Cofins não cumulativo.

Contribuintes também poderão compensar saldos negativos via declaração de ajuste anual, conforme regras do Ministério da Fazenda, aumentando a previsibilidade do fluxo de caixa.

Planejamento tributário para 2026: o que fazer agora

Com a virada de chave próxima, especialistas recomendam revisão minuciosa da carteira imobiliária ainda em 2026. O locador deve:

1. Levantar despesas dedutíveis para simular créditos futuros.
2. Reavaliar contratos para incluir, se possível, cláusulas de repasse da CBS ao inquilino.
3. Verificar se a constituição de pessoa jurídica no lucro presumido ou real pode resultar em economia, sobretudo quando a soma de receitas ultrapassa o limite de R$ 240 mil.
4. Acompanhar a publicação do Regulamento da CBS para adequar a escrituração fiscal digital exigida.

Impacto gradual até 2033

O modelo escalonado pretende suavizar o peso tributário. Entre 2027 e 2029, o governo testará alíquotas reduzidas e mecanismos de crédito. De 2030 a 2032, a CBS poderá subir a intervalos anuais pré-definidos, chegando perto de 5,7%. Somente em 2033, com a plena vigência do IBS, a carga conjunta CBS + IBS ficará próxima de 8,7%. Esse desenho oferece tempo para o mercado ajustar preços e margens.

Consequências para o mercado de locação

Analistas projetam três efeitos imediatos:

• Repasse parcial ao inquilino – Em mercados aquecidos, parte da CBS tende a ser embutida no valor do aluguel.
• Profissionalização da gestão – Proprietários deverão adotar controles contábeis mais robustos para aproveitar créditos e evitar autuações.
• Possível migração para pessoa jurídica – Para grandes carteiras, constituir empresa pode oferecer alíquotas menores via lucro presumido e permitir planejamento sucessório.

Gestão de caixa: custo de oportunidade para o locador

Manter liquidez para antecipar a CBS ou investir em melhorias que gerem créditos tributários se tornará dilema recorrente. O custo de oportunidade passa a envolver a decisão entre aplicar recursos em manutenção — diminuindo a carga via créditos — ou alocar capital em ativos mais rentáveis. Como a alíquota começa em 3%, cada R$ 10 mil em despesas dedutíveis pode economizar R$ 300 em imposto, valor que cresce à medida que a alíquota se eleva. Esse cálculo financeiro deverá nortear planos de obras, retrofit e contratação de serviços.

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