Em 18 de janeiro de 2012, a Receita Federal esclareceu, por meio da Solução de Consulta DISIT/SRRF09 nº 12/2012, que a entrega de bens do estoque a sócios como distribuição de lucros deve ser tratada como venda para fins tributários. O entendimento afeta diretamente loteadoras que cogitam repassar terrenos aos investidores no lugar de dinheiro e, desde a tributação de dividendos instituída pela Lei 15.270/2025, ganhou ainda mais peso na fiscalização.
Entenda a Solução de Consulta nº 12/2012
O parecer da Receita, disponível no site oficial do órgão, afirma que a transferência de um bem do estoque para quitar lucros representa receita bruta da atividade. Na prática, a operação recebe o mesmo tratamento fiscal de uma venda tradicional, sujeita a IRPJ, CSLL, PIS e Cofins no regime de Lucro Presumido.
Dação em pagamento e seus efeitos civis
O enquadramento da Receita baseia-se nos artigos 356 e 357 do Código Civil, que definem a dação em pagamento. Quando a empresa entrega um bem para quitar uma obrigação (no caso, a distribuição de lucros), as partes passam a se reger pelas normas de compra e venda. Consequentemente, o Fisco enxerga a entrada de receita como se houvesse ocorrido alienação a terceiros.
Impactos fiscais para loteadoras
Em loteamentos, terrenos, glebas e lotes compõem o chamado “Estoque de Imóveis”. Se um desses ativos é repassado ao sócio:
- aplica-se a presunção de 8% sobre a receita para IRPJ e 12% para CSLL;
- incidem as alíquotas correntes de PIS e Cofins;
- o município cobra ITBI pela transferência do imóvel.
Quando o bem pertence ao ativo imobilizado (máquinas, veículos, imóveis de uso), a regra muda: calcula-se ganho de capital sobre a diferença entre o valor contábil e o valor de entrega. Contudo, loteadoras raramente mantêm lotes em imobilizado; portanto, o cenário típico é a tributação cheia sobre receita de mercadorias.
O perigo de usar valor de custo
Um equívoco recorrente é entregar o lote pelo valor de custo, imaginando neutralizar tributos. Esse atalho aciona dois problemas:
- Mesmo a custo, há receita tributável e, portanto, obrigação de recolher IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
- Surgem indícios de Distribuição Disfarçada de Lucros (DDL), pois o bem é cedido a sócio por valor inferior ao de mercado, sujeitando a empresa a IRRF de 35%, multa de 75% e juros Selic sobre a diferença.
Riscos ampliados após a Lei 15.270/2025
Com a tributação de dividendos que passou a vigorar em 2026, operações paralelas ganharam atenção redobrada. O cruzamento eletrônico de dados permite que a Receita identifique facilmente transferências de imóveis a valor subfaturado. Assim, a “economia” imediata pode se converter em autuações que superam o próprio valor do lote.
Comparativo de cenários práticos
Considere um lote com custo contábil de R$ 40 mil e valor de mercado de R$ 100 mil em uma empresa no Lucro Presumido:
- Entrega a custo (R$ 40 mil): tributação federal sobre R$ 40 mil + IRRF de 35% sobre a diferença de R$ 60 mil (DDL) + multa de 75% + ITBI.
- Entrega a mercado (R$ 100 mil): tributação federal sobre R$ 100 mil + ITBI; sem DDL, mas o sócio recebe bem ilíquido e pagará ganho de capital na revenda.
- Venda a terceiro e distribuição em dinheiro: mesma carga federal sobre R$ 100 mil; ITBI passa ao comprador; o sócio recebe caixa, sofrendo retenção de 10% apenas se exceder R$ 50 mil mensais, conforme a nova lei.
A soma mostra que vender o lote e distribuir o resultado costuma ser a alternativa mais econômica, pois retira o ITBI da empresa e oferece liquidez ao sócio.
ITBI: detalhe que não pode ser ignorado
Mesmo rotulada como distribuição de lucros, a transferência do imóvel gera fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Sem o recolhimento, o registro da operação em cartório pode ser barrado, comprometendo a regularidade fiscal e societária da empresa.
Visão estratégica: custo de oportunidade na decisão
Do ponto de vista financeiro, entregar o lote diretamente ao sócio consome caixa com ITBI e reduz a liquidez do investidor, que assume o risco de mercado do imóvel até a revenda. Já a venda a terceiros converte imediatamente o ativo em dinheiro e elimina o tributo municipal para a empresa. Portanto, o custo de oportunidade de manter patrimônio ilíquido com o sócio, aliado ao risco de autuação por DDL, tende a superar qualquer aparente economia inicial.
Para continuar acompanhando as atualizações, acesse nossa editoria de Notícias de Finanças.
Descubra mais sobre Finanças KDicas
Assine para receber nossas notícias mais recentes por e-mail.
