Especialistas em tributação projetam que, nos anos de 2027 e 2028, a carga fiscal sobre rendas de aluguel será significativamente menor para quem mantém os imóveis em holding patrimonial. A comparação aponta vantagem de dois dígitos percentuais sobre a pessoa física enquadrada, diferença que pode superar R$ 19 mil por mês em receitas de R$ 100 mil. O debate ganhou força na comunidade contábil porque a Reforma Tributária não eliminou o formato societário e, em vários aspectos, reforçou seus benefícios.

Holding patrimonial segue vantajosa após Reforma; veja números

Como a Reforma Tributária altera a tributação de aluguel

Pelo texto aprovado, a pessoa física só passa a recolher Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) se dois limites forem atingidos simultaneamente: receita anual superior a R$ 240 mil e posse de mais de três imóveis destinados à locação. A pessoa jurídica — seja empresa operacional, holding ou fundo — já nasce contribuinte dos novos tributos, sem piso de receita ou contagem de unidades.

As alíquotas específicas de IBS e CBS ainda dependem de regulamentação, mas a Receita Federal disponibiliza uma área dedicada às mudanças em seu portal oficial, onde confirma o modelo de incidência por valor agregado.

Simulação de cargas tributárias para 2027 e 2028

Durante os dois primeiros anos da transição, consultores estimam que a pessoa física enquadrada recolherá aproximadamente 29% sobre o aluguel: até 27,5% de IRPF somados a 1,83% de IBS e CBS. Já a holding no lucro presumido deve ficar entre 9,5% e 12,7%, reunindo IRPJ, adicional, CSLL e a mesma fatia de IBS e CBS.

Aplicado a uma receita mensal de R$ 100 mil, o cenário gera economia potencial superior a R$ 19 mil para a estrutura empresarial. O ganho não se limita a 2027: a transição avança até 2033, mas os primeiros anos concentram a diferença mais expressiva, segundo análises de tributaristas.

Crédito de IBS e CBS valoriza o imóvel corporativo

Além da alíquota menor, há um fator de mercado: o crédito de IBS e CBS gerado para o inquilino empresarial. Quando o locador é pessoa jurídica, o crédito nasce de forma contínua, mês a mês, e passa a integrar a conta de custo do locatário. Se o proprietário é pessoa física, o crédito é instável — ele só existe se os limites de receita e quantidade de imóveis forem superados naquele exercício.

Para empresas que buscam previsibilidade, essa flutuação pesa na decisão de locar. Por isso, imóveis comerciais dentro de holdings tendem a competir melhor, mesmo após a substituição do atual PIS/COFINS de 3,65% por um IBS + CBS estimado em 8,4% quando o modelo estiver plenamente implantado.

Quando a holding não compensa

A montagem de uma estrutura societária traz custos de constituição, contabilidade e governança. Proprietários com um ou dois imóveis geralmente não acumulam volume suficiente para justificar a despesa adicional — sobretudo porque, nesse caso, não há incidência de IBS e CBS para a pessoa física.

Já quem possui portfólio relevante, aluga para empresas ou planeja sucessão patrimonial encontra na holding motivos sólidos: redução de carga total, geração de créditos para o inquilino e facilidade no planejamento hereditário. O ponto-chave continua sendo o cálculo individualizado, comparando cenário atual e futuro até 2033.

Janela de oportunidade e custo de decisão

O intervalo de 2027 a 2028 apresenta o menor diferencial de tributação entre pessoa física e jurídica antes do sistema alcançar maturidade. Adiar a análise pode significar perder uma economia cumulativa que, em dois anos, ultrapassaria meio milhão de reais para quem tenha receitas mensais de R$ 100 mil. Em contrapartida, migrar sem volume suficiente pode transformar a economia teórica em gasto fixo extra com contabilidade. O custo de oportunidade, portanto, reside em mensurar o fluxo de caixa esperado e ponderar o prazo de permanência do patrimônio na estrutura escolhida.

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