Contadores que gerenciam holdings patrimoniais enfrentam um dilema decisivo: a forma como o imóvel é lançado no balanço define se a tributação ficará próxima de 6,73% ou pode chegar a 35%. A diferença nasce da escolha entre estoque e investimento, conforme os pronunciamentos técnicos CPC 16 e CPC 28, e está diretamente ligada às regras da Instrução Normativa RFB 1.700/2017. Um lançamento incorreto, ainda que aparentemente aceitável, abre caminho para autuações que custam caro.
Estoque x investimento: o ponto que separa 6,73% de 35%
O CPC 16, item 8, define estoque como bem “mantido para venda no curso normal dos negócios”, mencionando expressamente terrenos e imóveis para revenda. Já o CPC 28 classifica como propriedade para investimento o imóvel mantido para gerar renda passiva ou valorização.
Quando a empresa realmente compra e vende imóveis, o ganho entra como receita operacional e sofre presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL), resultando em carga efetiva em torno de 6,73% do valor da venda. Se o imóvel for registrado como investimento ou imobilizado, a venda gera ganho de capital, tributado por IRPJ e CSLL sobre o lucro, podendo alcançar 35% quando considerado o adicional. Essa lacuna percentual explica por que muitos tentam forçar o enquadramento mais barato.
A manobra do “vai e vem” e o risco de autuação
Circula entre profissionais a prática de lançar o imóvel como estoque, reclassificar para investimento durante a locação e, antes da venda, voltar para estoque. Contabilmente, o CPC 28 até permite reclassificação quando o ativo passa a ser destinado à venda, mas o problema é tributário. Segundo a Instrução Normativa RFB 1.700/2017, art. 215, §14, a alienação de bem do ativo não circulante, ainda que transferido ao circulante, deve ser apurada como ganho de capital quando essa atividade não constitui objeto social da pessoa jurídica.
A Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 repete o entendimento, e o CARF, em decisões como o Acórdão 9101-005.772, manteve autuações em casos idênticos. O argumento é simples: a forma contábil não altera a substância econômica. Reclassificar na véspera da venda apenas documenta a intenção, podendo configurar simulação nos termos do art. 167 do Código Civil e do art. 116 do CTN.
Quando a presunção de 8% é legítima
O próprio CARF reconheceu que a tributação como receita bruta é válida quando a holding demonstra, na prática, atividade imobiliária regular. No acórdão citado, a empresa exercia locação e compra e venda de imóveis de forma recorrente, ambas previstas em seu objeto social. Assim, mesmo imóveis registrados como investimento puderam ser vendidos pela presunção de 8% e 12%. A lição é clara: substância econômica e histórico operacional real superam qualquer manobra de última hora.
Duas armadilhas que passam despercebidas
Integralização a valor histórico: o art. 23 da Lei 9.249/1995 permite aportar o bem pelo valor declarado no IRPF, diferindo o ganho na entrada. Contudo, cria custo contábil baixo na holding; se a venda posterior cair como ganho de capital, a alíquota de até 35% incidirá sobre quase todo o valor.
ITBI na porta de entrada: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante é imobiliária (locação ou compra e venda), segundo o art. 37 do CTN e o art. 156, §2º, I, da Constituição. Montar a holding como compradora e vendedora para obter a presunção pode gerar ITBI logo na constituição.
Checklist rápido para contadores
Para cada pergunta abaixo, responda “sim” ou “não”. Três ou mais “sim” acendem o alerta de possível autuação:
- O imóvel foi reclassificado pouco antes da venda?
- Não há histórico de compra e venda na empresa?
- O objeto social não prevê claramente atividade imobiliária?
- A receita principal da holding vem de aluguéis?
- Não há documentação que comprove operações anteriores de revenda?
Se a maioria for “sim”, a Receita Federal provavelmente enquadrará a venda como ganho de capital.
Impacto financeiro da decisão contábil
O custo de oportunidade fica evidente ao comparar cenários. Em um imóvel de R$ 1 milhão, a tributação pela presunção de 6,73% implicaria cerca de R$ 67,3 mil em tributos. Caso a operação seja considerada ganho de capital, o desembolso pode chegar a R$ 350 mil. A diferença de R$ 282,7 mil representa recursos que poderiam ser reinvestidos ou distribuídos. Além disso, autuações trazem multa e juros, elevando o gasto e comprometendo a liquidez da holding. Planejar a estrutura societária desde a integralização, com documentação que reflita a realidade do negócio, evita perder dezenas de milhares de reais por simples enquadramento contábil inadequado.
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