Imposto sobre aluguéis terá nova cobrança a partir de 2026

Imposto sobre aluguéis passará a ter nova incidência tributária em 1º de janeiro de 2026, quando a Lei Complementar nº 214/2025, parte da Reforma Tributária do Consumo, entrar em vigor. A partir dessa data, determinados locadores poderão recolher, além do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), alterando o cálculo da rentabilidade dos imóveis.

Quem ficará sujeito ao IBS e à CBS

De acordo com a LC 214/2025, a incidência dos novos tributos alcança apenas os proprietários que exploram a locação com habitualidade e caráter empresarial. Essa condição inclui, por exemplo, investidores com vários imóveis alugados ou estruturas organizadas de administração. Locadores que não se enquadrarem nesses critérios continuarão tributados somente pelo IRPF.

Carga fiscal pode chegar a 28%

Especialistas estimam que a combinação de IRPF, IBS e CBS pode elevar a carga total sobre os aluguéis para cerca de 28%. Apesar da projeção, a lei cria redutores de base de cálculo que impedirão a tributação sobre o valor integral recebido. Os percentuais exatos dos redutores serão estabelecidos em regulamentação complementar.

Impacto na rentabilidade e nos contratos

Com a tributação ampliada, investidores e proprietários são aconselhados a revisar contratos de locação, reavaliar a expectativa de retorno e projetar cenários comparativos entre o regime atual e o novo sistema. Ajustar valores, prazos e cláusulas de repasse de impostos pode minimizar perdas e manter a atratividade do mercado imobiliário.

Papel estratégico dos contadores

A chegada do IBS e da CBS reforça a importância do planejamento tributário. Contadores deverão recalcular a carga fiscal, orientar a escrituração de receitas e avaliar alternativas legais de otimização, como fundos imobiliários ou sociedades de propósito específico. A preparação adequada reduz riscos de autuações e garante conformidade na transição.

No médio prazo, a combinação de novos tributos exige atenção redobrada a fluxo de caixa, classificação de receitas e possíveis créditos fiscais. Profissionais contábeis podem ainda sugerir reorganização societária ou renegociação de contratos para preservar margens de lucro.

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