Publicada em 24 de junho de 2023, a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 mudou o entendimento sobre a venda de imóveis que já integraram o ativo imobilizado de empresas no Lucro Presumido. O Fisco concluiu que a operação deve ser tratada como ganho de capital, com alíquota potencial de até 34%, mesmo quando há reclassificação contábil e mudança formal de objeto social. A decisão contrasta com posicionamentos da própria Receita Federal em 2021 e 2024, ampliando a incerteza para companhias que planejaram operações sob a norma anterior.

Receita Federal altera regra para venda de imóveis no Lucro Presumido

Novo parecer impõe tributação mais pesada

A Cosit nº 95/2026 fixa que, se o bem esteve registrado no ativo não circulante imobilizado em qualquer momento, o resultado da venda deverá ser classificado como ganho de capital. Nesse cenário, IRPJ e CSLL são calculados sobre a diferença integral entre o valor de venda e o valor contábil, podendo totalizar 34% de carga fiscal, pois desaparecem os percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) aplicáveis à receita operacional.

A orientação vale mesmo quando a empresa reclassifica o imóvel para estoque e altera o objeto social para atuar em compra e venda de propriedades, criando, na prática, um “selo permanente” decorrente da origem contábil do bem.

Entendimento conflita com soluções anteriores

Em 2021, a Solução de Consulta Cosit nº 7 — reafirmada pela nº 221/2024 — concluíra justamente o oposto. Para esses pareceres, interessa a substância econômica: se a atividade de revenda de imóveis compõe o objeto social e a rotina da empresa, a receita é operacional, mesmo que o bem tenha sido alugado no passado e figurado no imobilizado.

Ao invocar o art. 215, § 14, da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, a Receita de 2021 buscou evitar manobras puramente contábeis. Já a resposta de 2023 aplica o mesmo dispositivo em sentido inverso, desconsiderando mudanças efetivas na atividade empresarial e priorizando a classificação histórica do ativo.

Risco de autuações e retroatividade

Empresas que confiaram na interpretação de 2021 reorganizaram processos, financiamento e planejamento tributário. Com a virada de 2023, elas correm o risco de receber autuações que:

• Descaracterizam a receita como operacional;
• Exigem IRPJ e CSLL sobre todo o ganho de capital;
• Aplicam multa de ofício e juros.

O cenário desafia a previsibilidade prevista no Código Tributário Nacional e na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que vedam a aplicação retroativa de novos entendimentos em prejuízo do contribuinte.

Empresas podem reforçar documentação

Companhias que mudaram legitimamente de ramo ainda dispõem de argumentos sólidos para defender a tributação pela base presumida. Documentos recomendados incluem:

• Atas societárias que registram a alteração do objeto social;
• Contratos de compra e venda de imóveis em série, demonstrando habitualidade;
• Registros contábeis que evidenciem a reclassificação do ativo;
• Comprovação de estrutura operacional compatível (equipe, marketing, carteira de clientes).

Quando a dúvida persistir, a apresentação de consulta tributária preventiva ou a adoção de medida judicial podem oferecer maior segurança às operações futuras.

Como ficam IRPJ e CSLL na prática

No Lucro Presumido, a venda de imóveis classificados como estoque gera receita operacional, sujeita à base de cálculo presumida:

• 8% da receita para IRPJ;
• 12% da receita para CSLL.

Já na hipótese de ganho de capital, a tributação incide sobre o lucro efetivo da transação. Exemplo simplificado:

Valor contábil do imóvel: R$ 1 milhão. Valor de venda: R$ 3 milhões. Ganho de capital: R$ 2 milhões. Sobre esse montante, IRPJ e CSLL podem alcançar 34% (25% + 9%), elevando a conta fiscal em relação ao regime presumido.

Detalhes sobre soluções de consulta e instruções podem ser verificados diretamente no portal da Receita Federal.

Impacto financeiro e custo de oportunidade

Se a empresa planejou vender um imóvel reclassificado projetando desembolso tributário de 8% a 12% sobre a receita, a nova interpretação multiplica o custo fiscal. Num cenário de margem apertada, a diferença pode ultrapassar 20 pontos percentuais sobre o lucro, consumindo recursos que seriam destinados a expansão ou redução de endividamento. Além disso, a instabilidade regulatória desestimula investimentos de longo prazo no setor imobiliário corporativo, pois inibe a previsibilidade sobre eventuais ganhos de capital futuros.

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