Em junho de 2023, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 95, fixando que imóveis originalmente registrados no ativo imobilizado mantêm essa classificação fiscal ainda que a empresa passe a atuar na compra e venda de propriedades. O posicionamento provocou intensa mobilização de tributaristas e contadores, que veem risco à liberdade econômica garantida pela Lei nº 13.874 e à previsibilidade dos negócios.
O que diz a Solução COSIT nº 95
O entendimento da Receita Federal, divulgado por meio da COSIT nº 95/2023, parte de um caso concreto em que uma sociedade empresária alterou seu objeto social para atuar permanentemente no mercado imobiliário. Apesar da mudança estatutária e operacional, o fisco determinou que, para efeitos de tributação, os imóveis que antes figuravam no ativo imobilizado continuariam sendo tratados como tal, afastando a possibilidade de reclassificação para estoque.
Na prática, o passado contábil do bem prevalece sobre seu uso atual, preservando a incidência de tributos calculados a partir da categoria original. O posicionamento contraria, segundo especialistas, o princípio da primazia da substância sobre a forma, consolidado após a adoção dos padrões IFRS no Brasil.
Reações do mercado contábil e jurídico
Entidades e profissionais da área veem na decisão um movimento que pode aumentar o contencioso tributário. Argumenta-se que a Receita aceita sem resistência a migração inversa – do estoque para o imobilizado – quando isso eleva a carga fiscal. Entretanto, a mesma lógica não se aplica quando a alteração reduz os tributos, gerando o que alguns chamam de “assimetria interpretativa”.
Para parte dos tributaristas, a medida abarrota o custo de transação e cria insegurança no planejamento de empresas que, de maneira legítima, buscam alternativas de negócio. O risco, alertam, não é incentivar planejamentos abusivos, mas presumir como ilegítima toda reorganização que resulte em eficiência fiscal.
Confronto com a Lei da Liberdade Econômica
Promulgada em 2019, a Lei nº 13.874 – conhecida como Lei da Liberdade Econômica – busca reduzir a intervenção estatal e proteger a autonomia privada. Ao privilegiar a classificação histórica do imóvel, a COSIT nº 95 é vista por especialistas como um potencial retrocesso. Eles defendem que a norma fere a livre iniciativa ao desconsiderar a destinação econômica efetiva do ativo no momento presente.
Além disso, especialistas lembram que o próprio texto da lei incentiva a convergência do Direito Tributário à realidade empresarial, reforçando a ideia de que forma deve ceder à substância quando esta expressa de forma mais fiel a situação econômica da companhia.
Consequências práticas para empresas
Para companhias que redirecionam sua atuação ao mercado imobiliário, o posicionamento da Receita pode resultar em:
- Aumento da carga tributária, pois ganhos de capital sobre imóveis classificados como imobilizado tendem a ser maiores que margens de lucro presumidas em estoques;
- Distanciamento entre balanço contábil e balanço fiscal, dificultando a leitura dos demonstrativos por investidores;
- Necessidade de provisionar valores extras para possíveis autuações, impactando fluxo de caixa e avaliação de riscos;
- Maior judicialização, sobrecarregando o já volumoso contencioso tributário brasileiro.
Posicionamento da Receita Federal
Até o momento, não houve sinalização de revisão do entendimento por parte da Receita. O órgão sustenta que a reclassificação pretendida pode caracterizar planejamento tributário indevido, uma vez que o bem teria sido adquirido originalmente para uso próprio. O fisco reforça que, se comprovada a intenção inicial de comercialização, a posição poderia ser diferente, mas a mera alteração do objeto social não basta para alterar a natureza fiscal do bem.
A íntegra das consultas e normas da Receita pode ser acessada no portal oficial gov.br/receitafederal, onde estão disponíveis as fundamentações jurídicas utilizadas pelos auditores.
Impacto financeiro e custo de oportunidade
Do ponto de vista econômico, o principal custo de oportunidade recai sobre o capital imobilizado: manter o imóvel como ativo fixo eleva a depreciação contábil, reduz a liquidez e altera indicadores de rentabilidade. Empresas que poderiam girar estoque rapidamente para financiar novas aquisições acabam retendo patrimônio, comprometendo retorno sobre o investimento. Somado a isso, a imprevisibilidade tributária inibe novos aportes no setor imobiliário, pois a rentabilidade projetada precisa incluir um prêmio de risco regulatório – encarecendo projetos ou adiando decisões estratégicas.
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