Imunidade de ITBI em holding rural pode cair por detalhes

Imunidade de ITBI em holding rural pode cair por detalhes. A prática de integralizar imóveis em holdings familiares do agronegócio ganhou força como forma de organizar patrimônio, porém o benefício fiscal previsto no art. 156, §2º, I, da Constituição não se aplica automaticamente e pode ser negado pelos municípios quando identificada atividade imobiliária preponderante.

Critérios constitucionais para o benefício

De acordo com André Aidar, sócio do Lara Martins Advogados e especialista em Direito do Agronegócio, a imunidade vale apenas quando o imóvel é integralizado como capital social de pessoa jurídica cuja atividade principal não seja imobiliária. É necessário demonstrar substância econômica, finalidade organizacional legítima e coerência entre o bem rural e a atividade exercida.

Quando a imunidade é afastada

Fiscais municipais costumam negar o benefício nos casos em que:

• a holding é criada exclusivamente para concentrar propriedades, sem operação produtiva concreta;
• o capital social é simbólico ou desproporcional ao valor dos imóveis;
• a empresa não possui histórico econômico ou surge pouco antes da integralização;
• a receita principal deriva de aluguel, arrendamento ou cessão de uso, evidenciando renda imobiliária;
• o imóvel é transferido e logo cedido a terceiros sem vínculo produtivo.

Sinais de atividade imobiliária

Objetos sociais genéricos, previsão de compra e venda habitual, ausência de CNAE rural e falta de produção agrícola reforçam a percepção de que a companhia atua no mercado imobiliário. Nessas hipóteses, a operação é enquadrada como fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e a imunidade constitucional é rejeitada.

Boas práticas para reduzir riscos

Aidar recomenda estruturar a holding com foco claro na exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial. Entre as medidas sugeridas estão:

• delimitar no contrato social a administração da atividade rural do grupo familiar;
• manter cláusulas imobiliárias apenas de forma acessória;
• comprovar produção por meio de notas fiscais, inscrição estadual e documentos como CCIR, CAR e ITR;
• alinhar capital social ao valor real dos bens integralizados, evitando cifras simbólicas;
• elaborar parecer jurídico prévio e memorial descritivo para apresentar ao cartório e ao fisco.

Esses cuidados limitam exigências indevidas de ITBI, reduzem devoluções de títulos e previnem futuras disputas judiciais.

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