Empresas de loteamento que tentam driblar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) alterando temporariamente o CNAE descobrem, na prática, que a conta chega com juros e multa. A advertência, presente em discussões recentes da comunidade contábil, baseia-se nos artigos 156 da Constituição Federal e 37 do Código Tributário Nacional, além de decisões do STF e STJ que reforçam a regra de preponderância de receita.
Imunidade condicionada pela Constituição
O art. 156, §2º, I da Constituição assegura imunidade de ITBI quando o imóvel é usado para integralizar capital social. Contudo, a mesma norma impõe exceção: a isenção não vale se a empresa tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. Essa ressalva costuma ser aplicada pelos municípios também à integralização pura, cenário confirmado nas rotinas de fiscalização relatadas pelo setor.
Por que a troca de CNAE não resolve
O erro de premissa está em confundir objeto social com desempenho financeiro. De acordo com o art. 37 do CTN, a preponderância imobiliária é aferida pela receita operacional efetiva, e não pelo texto do contrato social em um dia específico. Assim, retirar o CNAE de loteamento por alguns meses para, depois, recolocá-lo não altera a fonte de renda da Sociedade de Propósito Específico (SPE).
No exemplo debatido pela comunidade contábil, uma SPE que recebe uma gleba avaliada em R$ 600 mil teria ITBI de R$ 18 mil (alíquota de 3 %). Mesmo que o código de atividade seja alterado temporariamente, 100 % da receita seguirá proveniente da venda de lotes nos três primeiros anos, caracterizando preponderância imobiliária.
Reconhecimento provisório e cobrança retroativa
Alguns contribuintes acreditam que, se a prefeitura aprovar a documentação inicial sem ITBI, a economia fica consolidada. Porém, o reconhecimento é apenas provisório. Passado o período de apuração, o fisco municipal revisa o faturamento; ao constatar receita majoritariamente imobiliária, lança o imposto retroativamente, acrescido de Selic e multa. Nos debates do fórum, contabilistas relatam que a suposta “economia” se transforma em um passivo mais elevado do que o tributo original.
Simulação gera riscos adicionais
Montar e desmontar a atividade sem motivação de negócio configura simulação. Nesse caso, além do imposto e das penalidades, a empresa e os consultores podem sofrer autuações por fraude, ampliando o risco civil e criminal. Para os escritórios de contabilidade, recusar a manobra deixou de ser excesso de cautela para se tornar medida de proteção.
Tratamento contábil transparente
Quando reconhecido, o ITBI integra o custo de aquisição do terreno, conforme o CPC 16 (R1), item 11. O valor é capitalizado no estoque do empreendimento e confrontado futuramente com a receita reconhecida pelo CPC 47. Dessa forma, o imposto deixa de ser desembolso “perdido” e vira componente do resultado do projeto.
Jurisprudência limita a base de cálculo
Embora o tributo seja devido, o contribuinte tem proteção contra sobreavaliação. No Tema 1.113 do STJ, ficou definido que o valor declarado na operação goza de presunção de veracidade. O município só pode alterar a base de cálculo mediante processo administrativo regular, impedindo a aplicação unilateral de tabelas de referência infladas.
Decisão precipitada custa mais que o imposto
A análise de custo de oportunidade mostra que adiar o pagamento de R$ 18 mil de ITBI pode resultar em cobrança futura superior a R$ 25 mil, considerando atualização monetária e multa. Além disso, a incerteza trava financiamentos, atrasa cronogramas de obra e eleva o custo de capital, já que investidores exigem prêmio de risco quando há contingências fiscais. Em contraste, recolher o imposto no momento da integralização preserva fluxo de caixa projetado e evita exposição jurídica, gerando ganhos líquidos ao empreendimento.
Para continuar acompanhando as atualizações, acesse nossa editoria de Notícias de Finanças.
Descubra mais sobre Finanças KDicas
Assine para receber nossas notícias mais recentes por e-mail.
