A partir da Lei Complementar 214/2025, parte dos proprietários que recebem aluguel passa a recolher os novos tributos IBS e CBS, além do Imposto de Renda já existente. No entanto, decretos publicados em 2026 confirmaram que a cobrança só alcança quem possui pelo menos três imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil, valores corrigidos mensalmente pelo IPCA. Para a maioria dos locadores, portanto, nada muda na prática.
Por que surgiu a confusão sobre “aluguel vai pagar imposto”
Antes da Reforma Tributária, o locador pessoa física arcava apenas com o Imposto de Renda sobre sua receita. Não incidiam PIS, COFINS, ICMS ou ISS. Com a aprovação da LC 214/2025, muita gente entendeu que o aluguel passaria automaticamente a sofrer os novos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). O texto da lei, porém, estabelece critérios cumulativos que restringem o alcance dos tributos.
Critérios para pessoa física ser enquadrada
O locador só se torna contribuinte do IBS e da CBS se, ao mesmo tempo:
- Possuir três ou mais imóveis destinados à locação;
- Ultrapassar R$ 240 mil de receita bruta anual com aluguel.
Se faltar qualquer um dos requisitos, não há incidência dos novos tributos. O Decreto 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026, publicados após a lei, reforçaram essa interpretação, afastando a leitura de que apenas a receita bastaria.
Receita elevada pode antecipar a tributação
Existe ainda uma chamada “regra de segurança”. Caso a renda de locação exceda R$ 288 mil dentro do próprio ano — valor 20% superior ao piso — o contribuinte pode ser enquadrado imediatamente, sem aguardar o exercício seguinte. Mesmo assim, permanece necessário ter três ou mais imóveis.
Correção automática dos limites pelo IPCA
Os valores de R$ 240 mil e R$ 288 mil não são estáticos. A lei determina atualização mensal pelo IPCA desde 16 de janeiro de 2025, data da publicação da norma. Em meados de 2026, o corte de R$ 240 mil já chega perto de R$ 256 mil, enquanto o gatilho para antecipação se aproxima de R$ 307 mil.
Tratamento para empresas, holdings e fundos
Para pessoas jurídicas, a lógica muda completamente. Qualquer empresa que receba aluguel é contribuinte do IBS e da CBS, independentemente da quantidade de imóveis ou do faturamento. Não há piso nem exceção. Nesses casos, os novos tributos substituem o antigo PIS/COFINS, e a apuração segue o regime escolhido — lucro presumido, lucro real ou Simples Nacional. Além disso, empresas que alugam para outras companhias podem apropriar créditos de IBS e CBS.
Impacto prático para pequenos e médios locadores
Quem possui um ou dois imóveis, ou quem recebe menos que o limite anual reajustado, continua sujeito exclusivamente ao Imposto de Renda. Na maioria das situações, portanto, a rotina de declarações não se altera. Para quem está próximo do teto, especialistas recomendam monitorar mensalmente a soma dos aluguéis, já que tanto a receita quanto o limite evoluem com a inflação.
Orientação oficial
Detalhes sobre a implementação da LC 214/2025 podem ser consultados diretamente no Portal da Presidência da República, onde a íntegra da lei e dos decretos complementares está disponível.
Planejamento financeiro e custo de oportunidade
Para proprietários que se aproximam dos limites, a decisão de expandir o portfólio ou reajustar aluguéis envolve pesar o custo de entrar no regime de IBS e CBS contra a renda adicional. Como os percentuais de IBS e CBS substituem tributos anteriores apenas para quem se enquadra, quem ultrapassar o teto pode ver a carga efetiva subir. Avaliar se vale a pena transferir imóveis para uma pessoa jurídica ou manter como pessoa física ganha relevância estratégica, especialmente num cenário de indexação mensal pelo IPCA que encurta a distância até o limite tributável.
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