Reforma Tributária do Consumo: novas regras para aluguéis

Reforma Tributária do Consumo estabelece critérios que determinam quando o proprietário de imóvel passa a recolher o novo IVA sobre a receita de locação, separando pequenos locadores de quem atua de forma profissional.

Quem realmente pagará o novo imposto

A pessoa física só se torna contribuinte de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) se, no ano anterior, somar receita de locação acima de R$ 240 mil e possuir mais de três imóveis alugados. Caso a renda ultrapasse R$ 288 mil no mesmo exercício, o enquadramento ocorre mesmo com menos de quatro unidades. Fora desses limites, o locador segue pagando apenas o Imposto de Renda via carnê-leão.

Aluguel de temporada x longa duração

Contratos de até 90 dias foram equiparados à hotelaria. Nessa hipótese, a alíquota padrão do IVA recebe redução de 40%, resultando em carga efetiva aproximada de 16%. Já a locação residencial acima de 90 dias se enquadra no Regime Específico de Bens Imóveis, com redução de 70% e alíquota efetiva próxima de 8%, além de redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês. IPTU e condomínio continuam fora da base de cálculo.

Créditos tributários viram ferramenta de planejamento

Locadores enquadrados no regime regular poderão abater do imposto devido despesas como manutenção, reformas e limpeza, desde que documentadas com nota fiscal. Assim, parte do tributo se converte em crédito, reduzindo a carga final para quem mantém boa organização contábil.

Alíquota opcional de 3,65%

Existe um regime facultativo que aplica alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta para contratos assinados até 16 de janeiro de 2025. O modelo dispensa o redutor social e o aproveitamento de créditos, mas garante previsibilidade até 31 de dezembro de 2028 para locações residenciais e por todo o período original dos contratos comerciais.

2026: ano de adaptação

No primeiro ano de vigência prática, a alíquota simbólica de 1% servirá apenas para destaque em Nota Fiscal de Serviço eletrônica, sem recolhimento real de IBS e CBS. O objetivo é testar sistemas, organizar documentos e treinar contribuintes antes da cobrança plena escalonada entre 2027 e 2033.

Em síntese, a nova tributação não penaliza o pequeno investidor, mas impõe maior formalização a quem opera em escala. Planejar despesas, escolher o regime mais vantajoso e acompanhar o cronograma oficial serão decisivos para minimizar custos.

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